Piso · NPL
Piso en Molina de Segura
Murcia
Valor de mercado est.138.000 €
SituaciónEn estudio
Cada puerta, una llave
Accede a tu área
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¿No tienes cuenta? Regístrate
🔒 Acceso restringido al equipo. Si no puedes entrar, pídele la contraseña al administrador.
Marca registrada
ROMPE EL NO
Plataforma de trabajo colaborativa · NPL
Convertimos un NO en una oportunidad.
Trabajamos todo tipo de oportunidades inmobiliarias en dificultad —NPL, REO, CDR, CRA, CRV—. No esperamos a la subasta: negociamos con el deudor, y con el ocupa si lo hay, hasta convertir un NO en una oportunidad.
1.211Activos en cartera
1.033Pisos
133Locales
45Naves y casas
1.211Activos en cartera
2Zonas activas · Murcia y Madrid
80Georreferenciados en el mapa
1.033Pisos · 133 locales
3Filtros antes de comprar
Cómo trabajamos
El filtro de tres niveles
De 1.211 activos a la puerta, solo un puñado llega a coinversión. Cada operación pasa tres filtros; si falla uno, se descarta sin excepción.
1
Filtro económico
Valor real frente a precio de adquisición y coste total. Si el margen no supera nuestro umbral, no pasa.
Sin margen, no hay operación
2
Filtro jurídico
Cargas, ocupación, urbanismo y titularidad. Medimos el riesgo legal antes de mover un euro.
Nada se firma con dudas legales
3
Filtro de campo
Visita presencial: estado del inmueble, del entorno y del edificio. La foto sobre el terreno manda.
Solo las "verdes" pasan a oferta
Una muestra de la cartera
Activos reales sobre los que trabajamos, en nuestras zonas activas de Murcia y Madrid.
Local · REO
Local en Lorca
Murcia
Valor de mercado est.96.000 €
SituaciónEn estudio
Piso · CDR
Piso en Arganda del Rey
Madrid
Valor de mercado est.121.000 €
SituaciónEn estudio
¿Servicer o profesional del sector?
Trabajamos NPL, REO y CDR en toda España. Si gestionas carteras o localizas oportunidades, hablemos.
Conviértete en rastreador 🔑
¿Conoces tu ciudad? Rastrea oportunidades en tu zona (p. ej. Murcia o Madrid y su área), visita inmuebles, reúne información y cobra por cada operación que prospere.
© 2026 Rompe el No · Marca registrada OEPM · www.rompeelno.com · info@rompeelno.com · Prototipo
🔑 Panel general
Panel
La cartera, el campo y las operaciones en un vistazo. Los números salen de lo mismo que carga el mapa, las fichas de campo y las operaciones; nada está escrito a mano.
Activos en el mapa
…
cargando
Visitas este mes
…
fichas de campo
Operaciones abiertas
…
sin cerrar
Capital comprometido
… €
participaciones confirmadas
En el mapa
…
Priorizado
…
Visitado
…
Due diligence
…
Ofertado
…
Descartado
…
Últimas visitas
Ver todas →| Activo | Visita | Ocupación | Recomendación |
|---|---|---|---|
| Cargando… | |||
Cartera por tipo
Cargando…
Módulos
🗺️
Mapa de activos
La cartera entera, con filtros y ficha de cada activo.
🧭
Rastreo y campo
Tus rastreadores y activos asignados a cada uno.
⚖️
Legal / DD
Due diligence y documentación jurídica.
🔨
Reformas
Obras en curso, presupuestos y pagos.
👥
Coinversores
Operaciones, participaciones e invitaciones.
🔄
Ciclo de la operación
Qué vence y qué toca en cada compra.
💶 Finanzas
Tesorería y repartos
Cuentas consolidadas de todas las operaciones: capital, repartos a coinversores y beneficio realizado.
Capital gestionado
2,84 M€
▲ 12% trimestre
Beneficio realizado 2025
318k €
▲ 41 operaciones
Repartido a coinversores
247k €
acumulado
Liquidez disponible
150k €
para nuevas ofertas
Últimos movimientos
Ver todo →| Fecha | Concepto | Operación | Importe |
|---|---|---|---|
| 02 jul | Reparto a coinversores | C/ Mayor 8 | −18.400 € |
| 28 jun | Venta cerrada | Piso en Getafe | +144.000 € |
| 21 jun | Pago reforma | Piso Arganda del Rey | −11.400 € |
| 15 jun | Aportación coinversor | Local Perales de Tajuña | +15.000 € |
| 09 jun | Compra de deuda | Piso Arganda del Rey | −63.200 € |
Distribución del capital
👥 Coinversores
Coinversores y operaciones
Cada operación con sus coinversores. Despliega una para ver o editar quién participa y con cuánto.
Capital total en juego
—
aportado por coinversores
Rentab. media esperada
—
objetivo
Rentab. media actual
—
a fecha
➕ Nueva operación
Después de crearla, entra en 🗄️ Sala de datos → Invitados y añade a quien deba trabajarla. Si no añades a nadie, la operación queda solo para los administradores.
Operaciones
💬 Buzón
Ideas y consultas
Manda una sugerencia, duda o idea — por escrito o en nota de voz. La revisamos y la tenemos en cuenta.
🎙️ …o mándalo en nota de voz
Pulsa grabar, habla y detén. Puedes escucharla antes de enviar.
Lo que has mandado
💬 Chat
Habla con el equipo
Dudas rápidas, ideas y avisos entre coinversores y equipo. Para propuestas formales usa el Buzón.
Sala general
Conectando…💬 Sugerencias
Buzón · ideas y consultas
Todo lo que envía el equipo por el QR y desde la app, centralizado. Responde y marca en qué estado está cada idea.
Recibidas
⚙️ Equipo y roles
Equipo y permisos
Quién forma el equipo, su ámbito de trabajo y qué puede ver cada rol. Aquí se asignan los accesos.
Miembros del equipo
| Persona | Rol (acceso) | Ámbito / zona | Último acceso | Estado |
|---|---|---|---|---|
| Marcos J.tú | Administrador | Todo | Ahora | Activo |
| Iván | Rastreador | Madrid capital · Arganda · Alcalá · 30 km | Hoy, 10:40 | Activo |
| Coral | Rastreador | Madrid sur · Perales de Tajuña · 25 km | Ayer, 17:20 | Activo |
| Diego P. | Abogado | Due diligence | Hoy, 09:05 | Activo |
| Xoán M. | Reformas | Obras | 02 jul | Activo |
Qué ve cada rol
| Rol | Ve | No ve |
|---|---|---|
| Administrador | Todo | — |
| Captador | Revisa los listados de los fondos y elige oportunidades | Finanzas, deuda, coinversores |
| Rastreador | Va a la zona y hace la visita de campo | Finanzas, deuda, coinversores |
| Abogado | Due diligence y documentación | Comisiones y repartos |
| Reformas | Obras y presupuestos | Coinversores y comisiones |
| Coinversor | Solo sus inversiones | Cifras internas de compra |
🔐 Referencia interna
Mapa de accesos de la web
Qué ve y qué puede leer cada perfil. Solo lo veis los administradores. Actualizado el 22-jul-2026.
Cómo se monta el menú de cada persona
El menú se arma por capas. El administrador es aparte: lo ve todo.
1 · Capa común (todo el que inicia sesión, coinversores incluidos):
📤 Subir Excel y aportar · 🗨️ Chat · 💬 Buzón · 📁 Mis archivos · 📖 Manual · 🔔 Subastas · 🗺️ Mapa de activos · 🧮 Calculadora (estos tres pasaron a comunes el 22-jul-2026)
2 · Capa por rol: cada casilla marcada en Equipo y roles añade su grupo de menús (tabla de abajo). Lo que ya está en la capa común no se repite dentro de los grupos.
Ojo: ver un menú no es ver los datos — eso lo decide el permiso de cada tabla en la base (segunda tabla). Y dentro del mapa, repartir activos sigue siendo solo de administrador y coordinación.
Qué ve cada rol (grupo propio, además de la capa común)
| Rol | Tipo | Grupo propio | Notas |
|---|---|---|---|
| 👑 Administrador | Lo ve todo | Menú completo, sin capas | Marco, Fátima, Uxía. Incluye «Ver como». |
| 💼 Coinversor | Externo | Mis participaciones · Oportunidades · Rentabilidad · Repartos · Mis contratos · Mis datos | En la calculadora solo ve sus cálculos guardados; en el mapa no puede asignar. No ve el Mapa de portales ni Alquileres. |
| 🧭 Captador | Equipo | Subir Excel y aportar (portada) · Mis zonas y Mi rendimiento (ejemplo) | Arti, Raluca. No ve finanzas ni coinversores. |
| 🔎 Rastreador | Equipo | Mis visitas · Fichas de campo · Mi rendimiento | Se asigna activos desde el Mapa común. |
| 📷 Coordinación | Equipo | Activos en campo · Fichas de campo · Registro y notas | Asigna desde el Mapa común; en la due diligence solo escribe el bloque del Registro. |
| ⚖️ Abogado | Equipo | Due diligence · Documentación · Activos asignados · Firmas y notaría | No ve comisiones ni repartos. |
| 🔨 Reformas | Equipo | Obras: presupuestos comparados, contrato, pagos y avance | No ve finanzas de coinversores. |
| 📊 Economista | Equipo | Financiación (su portada) · Oferta y negociación · Alquileres · Ayudas | No ve datos personales de coinversores. «Modelo financiero» salió del menú el 10-sep: era de ejemplo. |
Permisos de datos (lo que la base deja leer)
| Zona | Quién lee los datos |
|---|---|
| 🔔 Subastas | Todos los usuarios con sesión (información pública del BOE). Escribe solo el tubo automático. |
| 🧮 Calculadora (historial) | El equipo interno ve todo; cada coinversor guarda y ve solo lo suyo. Borrar: cada uno lo suyo, el admin cualquiera. |
| 🗺️ Mapa de activos | Todos los usuarios con sesión lo ven. Cogerse activos (máx. 10): quien tenga acceso de rastreador. Repartir a otros: solo administrador y coordinación. |
| 💼 Operaciones · Participaciones · Repartos | Cada coinversor ve lo suyo; el admin, todo. |
| 📷 Fichas de campo | Equipo (lectura amplia). La ficha real vive en Airtable; la web es otra puerta. |
| 📁 Mis archivos | Cada uno su carpeta; el admin, todas. La calculadora guarda ahí sus fichas PDF. |
| 💬 Buzón | Cada uno ve las suyas; el admin, todas. En «Ver como» el envío está bloqueado. |
| 🗨️ Chat | Sala General (todos) · salas de operación (sus coinversores + admin) · salas abiertas (equipo) · privados (de dos). |
Permisos de Subastas y Calculadora en vigor desde el 22-jul-2026 (SQL_abrir_mapa_calc_subastas.sql, ejecutado en Supabase). Los cambios de menú requieren re-subir la web; los de permisos, ejecutar SQL.
📁 Documentación del proyecto
Documentos
Todo el papeleo del proyecto en un sitio: contratos, contratos firmados, documentación legal y de operaciones. Súbelos y asígnalos a un coinversor o a una operación.
📤
Arrastra aquí tus documentos
PDF, Word o imágenes — o pulsa para seleccionar. Los contratos firmados quedan asociados a su coinversor y a su operación.
Documentos
148
en el proyecto
Contratos firmados
31
▲ 4 este trimestre
Pendientes de firma
3
esperando coinversor
Subidos este mes
12
▲
TodosContratosFirmadosLegal / DDOperacionesPor coinversor
Todos los documentos
Buscar →| Documento | Categoría | Asociado a | Fecha | Estado |
|---|---|---|---|---|
| Contrato de coinversiónPDF · 480 KB | Contrato | Ana Vidal | mar 2025 | Firmado |
| Anexo · Piso Arganda del ReyPDF · 210 KB | Contrato | Ana Vidal | jul 2026 | Pendiente firma |
| Pacto de sociosPDF · 320 KB | Contrato | Todos | mar 2025 | Firmado |
| Escritura de compra · C/ Real 22PDF · 2,1 MB | Operación | Op. C/ Real 22 · Arganda | abr 2026 | Firmado |
| Nota simple · C/ Mayor 8PDF · 1,2 MB | Legal / DD | Op. C/ Mayor 8 · Alcalá | jul 2026 | Archivado |
| Informe trimestral · Q2 2026PDF · 1,1 MB | Informe | Todos los coinversores | jul 2026 | Publicado |
| Certificado retenciones IRPF · 2025PDF · 150 KB | Fiscal | Ana Vidal | feb 2026 | Emitido |
🧭 Rastreo y campo
Equipo de campo
Tus rastreadores, cuántos activos tiene asignado cada uno (en vivo con las asignaciones del mapa) y el seguimiento de su trabajo.
Rastreadores activos
—
con el papel de rastreador
Activos asignados
0
al equipo de campo
Visitas este mes
—
fichas de campo guardadas
Pendientes de visita
—
asignados sin ficha
Rastreadores
Pulsa un rastreador para ver todos sus activos ▾| Rastreador | Asignados | Visitados | Pendientes | Estado | Última actividad |
|---|
📷 Coordinación
Activos en campo
Los inmuebles que el equipo tiene en estudio o visita: quién lleva cada uno, si ya se ha visitado y qué se sabe de sus cargas. Pulsa cualquier fila para abrir la ficha completa.
Activos en campo
0
asignados o ya visitados
Por visitar
0
nadie ha pisado la calle
Con ficha de campo
0
el rastreador ya estuvo
Cargas sin averiguar
0
visitados y sin deudas anotadas
Inmuebles
| Inmueble | Municipio | Estado | Quién lo lleva | Cargas |
|---|
🧭 Rastreo · visitas de campo
Mis visitas
Registra la visita sobre el terreno: estado, ocupación, fotos y tu recomendación.
Visitas este mes
12
▲ 3 vs. mes anterior
Recomendé "Seguir"
5
de 12 visitas
Priorizados por mí
3
Pasaron a DD
Comisión acumulada
6.400 €
▲ 1.200 € pendiente
📍 Mis activos · por visitar
0/10| Inmueble | Municipio | Tipo | Prioridad | Estado | Origen | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aún no tienes activos. Ve a 🗺️ Mapa de activos, toca una chincheta y asígnatela (máximo 10). | ||||||
Pulsa el estado para cambiarlo (Por visitar → Visitada → Ofertada). Tu cartera = activos de tu zona + los que te asignes en el mapa (tope 10).
Mis visitas recientes
Filtrar →| Inmueble | Tipo | Edificio | Morador | Mi recomendación | Semáforo |
|---|---|---|---|---|---|
| C/ Real 22Arganda del Rey | Local | 4/5 | No | Seguir | Verde |
| C/ Mayor 8Alcalá de Henares | Piso | 3/5 | Desconocido | Reanalizar | Amarillo |
| Av. de Madrid 40Perales de Tajuña | Piso | 2/5 | Sí | Descartar | Rojo |
Ficha de campo — C/ Real 22 · Arganda del Rey
Fachada
Portal
Zona común
+ Alrededores
- ✓Estado del edificio (1-5)4
- ✓Estado del entorno (1-5)4
- ✓Situación de ocupaciónVacía
- Notas y riesgos de campo
🧭 Rastreo · Nueva visita
Registrar visita de campo
Rellena lo que has visto sobre el terreno. Al guardar, la operación avanza en el pipeline.
Datos de la visita
Fotografías
Fachada
Portal
+ Zona común
+ Alrededores
📖 Guía de uso
Cómo se usa la plataforma
Lo que necesitas para el día a día.
Entrar
Se entra en rompeelno.com con tu correo y tu contraseña. Si no la recuerdas, pídesela al administrador: nadie más puede verla.
Si algo se ve raro o desactualizado, pulsa Ctrl+F5 (en el móvil, cierra la pestaña y ábrela otra vez). El navegador guarda la versión anterior y a veces se queda con ella.
Coger activos para visitar
Los inmuebles se cogen en Mapa · asignarme activos, o te los reparte quien coordina.
- Abre el mapa. Cada chincheta es un inmueble; los grises no los lleva nadie.
- Pincha uno y asígnatelo. Pasa a ser tuyo y aparece en Mis visitas.
- Puedes llevar 10 a la vez. Para coger otro, cierra alguno de los que tienes.
La dirección que ves puede no ser la del listado. Algunos proveedores repiten la misma calle en fichas de provincias distintas, así que cuando la dirección del servicer y la del Catastro no coinciden, la web enseña la del Catastro, que sale de la referencia catastral. Dentro de la ficha del activo salen las dos y se dice cuál manda. Si en la calle ves que ninguna es la buena, anótalo en Notas.
En un mismo edificio todas las chinchetas caen en el mismo punto. El Catastro da la posición de la parcela, no la del piso, así que en un bloque se apilan y solo se puede pinchar la de arriba. Usa la lista de resultados para llegar al resto.
La ficha de la visita
Es lo importante del trabajo, y lo que escribas ahí es lo que se usa para decidir si se compra o no. Desde el 10 de septiembre la abres desde el propio mapa: pincha el punto y pulsa 📝 Rellenar ficha de campo, y el formulario sale con ese inmueble ya elegido. También sigue estando en Fichas de campo, que es donde se ven todas juntas.
- Elige el inmueble si no has venido desde el mapa. Filtra por municipio y tipo, o búscalo por la calle. Debajo te dice cuántos encajan.
- Rellena lo que has visto: estado del edificio y del entorno, quién ocupa la vivienda, la fecha y tu recomendación.
- Anota las cargas: deuda de comunidad, IBI y basuras, y derrama. Cada una con su estado — mira el cuadro de abajo.
- Di de dónde sale el dato. No es lo mismo que te lo cuente un vecino a que lo hayas leído en el acta.
- Sube el acta de la junta si te la facilitan. Es la prueba de todo lo demás.
- Guarda y espera a ver el ✅ Guardado. Si no sale, no se ha guardado: inténtalo otra vez y no cierres la ficha.
Los estados de deuda: lo que más se hace mal
Dejar un importe vacío no dice nada: no se distingue «este piso no debe nada» de «nadie lo ha mirado», y son cosas opuestas. Por eso cada deuda lleva su estado.
| Cuando… | Marca |
|---|---|
| No lo has podido averiguar todavía | Por investigar |
| Lo has comprobado y no hay deuda | No hay deuda |
| Te lo confirma el administrador de fincas, el ayuntamiento o el acta | Si, importe conocido |
| Te lo dice un vecino, o lo ves en un portal | Si, sin confirmar |
Si pones un importe y dejas el estado en «Por investigar», la web te avisa. No es un error tuyo: es que esas dos cosas no pueden ser verdad a la vez.
Si el dato lo había puesto otra persona
Al abrir una ficha, arriba te dice quién anotó las cargas, cuándo y de dónde salen. Si cambias un importe que ya tenía valor, te pregunta antes y te enseña lo que había. Puedes cambiarlo — pero no en silencio, para que nadie pierda un trabajo que costó una llamada.
Lo que guardas tarda un rato en verse en otras pantallas. La ficha se guarda al momento; el resto de la web se pone al día cada pocos minutos. Si acabas de guardar y en otro sitio ves lo de antes, no lo vuelvas a escribir: espera y refresca.
Mis visitas
La lista de lo que llevas. Desde ahí marcas cómo va cada inmueble: por visitar, visitado u ofertado.
«Mi rendimiento (demo)» no es tu liquidación. Cuenta tus visitas y ofertas de verdad, pero con una tarifa inventada (40 € por visita, 150 € por oferta) hasta que haya tarifa acordada. Lo dice en el propio menú y al abrir la pantalla. El dinero que sale ahí no es el que se cobra.
Activos en campo
Tu pantalla principal. Cada fila es un inmueble: quién lo lleva, en qué estado está y qué se sabe de sus cargas.
La columna de cargas dice tres cosas distintas
| Ves | Significa |
|---|---|
| — | Nadie ha visitado el inmueble todavía |
| sin averiguar | Se visitó, pero nadie anotó deudas ni derramas. Queda trabajo |
| sin cargas | Se comprobó y está limpio |
| 2.400 € | Lo que se debe, sumando comunidad, IBI y derrama |
La diferencia entre sin averiguar y sin cargas es la que más importa: la primera es trabajo pendiente, la segunda una buena noticia. El filtro Cargas sin averiguar te deja solo las que faltan.
Repartir trabajo
Desde la misma pantalla, sin pasar por el mapa.
- Pulsa el filtro «➕ Sin repartir». Son los inmuebles que no lleva nadie.
- Acota con el buscador — por ejemplo, escribe el municipio.
- Marca los que quieras. La casilla de la cabecera marca todo lo que se ve.
- Elige la persona y pulsa Asignar. Al lado de cada nombre ves cuántos lleva.
Para quitarle inmuebles a alguien, márcalos y pulsa Dejar sin asignar. Vuelven al montón, y las fichas de campo que ya tengan no se borran.
El tope de 10
Nadie puede llevar más de 10 a la vez. Arriba, en Carga del equipo, ves cuánto lleva cada uno: en verde va holgado, en naranja se acerca, en rojo está lleno.
Si marcas más de los que le caben, te avisa antes. Y si algo falla al guardar, te dice cuántos entraron y cuántos no: nunca dirá que ha ido bien si no ha ido bien.
La persona se entera sola. La próxima vez que entre le sale un aviso naranja arriba: «3 activos nuevos asignados». Lo que uno se coge a sí mismo del mapa no le avisa.
Rellenar fichas
También puedes rellenar la ficha de cualquier inmueble, desde Fichas de campo.
Funciona igual que para el rastreador. Merece la pena leer el cuadro de estados de deuda de la guía del rastreador: es donde más se equivoca todo el mundo.
Due diligence
Tu pantalla principal. Un activo entra aquí cuando un rastreador lo marca como Ofertada: eso significa que interesa y que ahora hace falta mirarlo por lo jurídico.
Arriba tienes las entradas desde campo: lo que acaba de llegar y todavía no has abierto. Pulsa Iniciar DD en cualquiera y se te abre la ficha.
Lo que ya se sabe del activo
Al abrir una ficha, encima del formulario te sale un recuadro con lo que vio el rastreador en la calle: la ocupación real, las deudas de comunidad e IBI, la derrama y el acta de la comunidad si la consiguió. No tienes que ir a buscarlo a otro sitio.
La ocupación de la visita manda sobre la del listado. La que mandan los servicers llega mal muchas veces. Si ves «(del listado)» al lado, es que ese inmueble no lo ha visitado nadie todavía.
Las casillas, y por qué «Pendiente» importa
Es lo mismo que ya pasa con las deudas, y donde más se equivoca todo el mundo.
| Si pones | Estás diciendo |
|---|---|
| Pendiente / No consta | Nadie lo ha mirado. Queda trabajo |
| Sin cargas / Sin procedimiento | Se ha comprobado y está limpio |
| Embargo, En subasta… | Se ha comprobado y hay eso |
Deja Pendiente mientras no te conste. Un activo sin mirar y uno limpio no pueden llegar al comité con la misma pinta: es la diferencia entre una decisión informada y una a ciegas.
El próximo hito
Lo siguiente que hay que hacer, y para cuándo.
Escríbelo en cristiano —«pedir nota simple», «vista de lanzamiento»— y ponle fecha. Sin fecha nadie puede avisar de que vence.
Lo que se pasa de fecha sale en rojo arriba del todo, en Plazos vencidos. Solo aparece si hay alguno: si no ves ese recuadro, es que no hay nada vencido.
Al guardar
Se guarda primero en Airtable, que es donde vive el dato de verdad, y después en la web.
Si te dice «Guardado en Airtable» en verde, está guardado. Si te sale en rojo no se ha guardado: no cierres la ficha o pierdes lo escrito.
Te avisa de lo que no encaja. Si das una DD por Apta sin nota simple, o pones riesgo Bajo con un embargo, te pregunta antes. No te lo impide —tú sabes más que la casilla— pero te obliga a mirarlo.
Documentación y firmas
Documentación te enseña las actas de comunidad que han subido los rastreadores. Las notas simples, decretos y escrituras van en Mis archivos, que es el sitio donde se sube y se comparte todo lo demás.
Firmas y notaría está vacía a propósito: todavía no hay ninguna operación en arras ni en escritura. Se monta cuando llegue la primera.
Aportar oportunidades
Tu trabajo es traer activos: listados de fondos y servicers, o inmuebles sueltos que encuentres. Todo pasa por Subir Excel y aportar.
- Pulsa «Abrir mi carpeta». Se abre tu carpeta, solo tuya, en otra pestaña.
- Deja ahí el Excel tal como te lo den. No hace falta ordenarlo ni renombrar columnas.
- Ya está. El sistema lo lee solo, saca los activos y los coloca en el mapa con su ficha.
Deja en esa carpeta solo listados de activos. Todo lo que aparezca ahí se intenta procesar como si fuera un listado. Si tienes que guardar otra cosa —un contrato, una nota—, va en Mis archivos.
Una oportunidad suelta
Si es un inmueble solo, no hace falta Excel: en la misma pantalla, a la derecha, tienes Añadir oportunidad manual con la dirección, el municipio, el tipo y de dónde sale el dato.
Tu menú es «Subir Excel y aportar» y los mapas. «Mis zonas» y «Mi rendimiento» eran pantallas de ejemplo y salieron del menú el 10 de septiembre; volverán cuando cuenten datos de verdad. Lo que has aportado se ve en «Subir Excel y aportar».
Tus participaciones
En Mis participaciones ves en qué operaciones has entrado, cuánto has aportado a cada una y cómo van.
En Rentabilidad tienes el detalle de lo que llevas ganado, y en Repartos lo que ya se ha pagado y cuándo. Los dos salen de los datos reales de tus operaciones.
El gráfico de evolución se dibuja con tus datos: lo aportado, mes a mes, y encima lo que ya has cobrado en repartos. Si aún no tienes participaciones, sale vacío.
Oportunidades abiertas
En Oportunidades están las operaciones que buscan capital ahora mismo. Cada tarjeta lleva los cuatro números con los que se decide: rentabilidad estimada, anualizada, plazo y aportación mínima, más la estrategia y la barra de la ronda. Cuando la administración publica una operación nueva, te llega una campana y un correo.
Si alguna te interesa, díselo al equipo por el Buzón o por el Chat. Comprometerse siempre pasa por una persona: nada se formaliza desde la web.
Optar no compromete. Al optar mandas una solicitud; la participación la confirma la administración y se formaliza con el contrato firmado en «Mis contratos». Hasta entonces no hay dinero comprometido.
Tu área todavía se está construyendo
Las pantallas de tu parte están puestas, pero enseñan datos de ejemplo: presupuestos, plazos e importes inventados. Lo verás por el recuadro rayado que llevan arriba.
No tomes ninguna decisión con esos números y no intentes trabajar ahí todavía: lo que escribas no se guarda en ningún sitio.
Mientras tanto, lo que sí te sirve está más abajo: tu carpeta de archivos, el buzón y el chat. Y si necesitas algo concreto para poder empezar, pídelo por el Buzón — eso ayuda a decidir qué se monta primero.
Lo que vale para todos
El aviso naranja de arriba
Si al entrar ves una línea naranja con un punto que late, es que hay algo para ti: mensajes nuevos, respuesta a una sugerencia tuya, o inmuebles que te han asignado. Cada parte se pulsa y te lleva donde toca.
El semáforo de zona: Score · Zona · Final
Cada inmueble lleva dos números. La puntuación del sistema (el Score de siempre) mide el activo: precio, descuento, tipo, metros. Desde septiembre de 2026 se le suma el semáforo de zona, que mide dónde está: la sección censal del INE en la que cae el portal (renta media por persona y porcentaje de vecinos bajo el umbral de pobreza, Atlas de renta 2023), si está dentro de un barrio del Catálogo de Barrios Vulnerables del Ministerio, los robos con fuerza en domicilio del municipio frente a la media de España (Interior) y la okupación (Interior y, en Tarragona, Mossos).
La zona da un ajuste entre −25 y +5 y la puntuación final es la suma: si el sistema daba 88 y la zona resta 17, la final es 71. El Score no se toca nunca: los tres números se ven juntos en el globo del mapa (píldora «Zona −17 → 71»), en la ficha (con el porqué tramo a tramo), en el comparador y en el informe de oportunidad, donde entra como riesgo «Barrio en declive o inseguro». Verde suma o no resta; ámbar resta hasta 9; rojo resta 10 o más.
Es un dato de gabinete, no una sentencia. Mide la sección censal (unas 1.500 personas), no la calle ni el portal; la nacionalidad de los vecinos no se usa a propósito; y si las coordenadas caen en otro municipio distinto del de la ficha, sale un aviso «OJO» para que no te fíes del ajuste sin revisar la geolocalización. Lo que se ve en la visita manda: si la calle desmiente el número, dilo en el chat y se recalibra.
Mis archivos
Tu carpeta. Subes y descargas tus documentos, y puedes hacer carpetas dentro (una por proyecto, por ejemplo). El resto del equipo no ve tus archivos; el administrador sí, y también puede dejarte cosas ahí.
Buzón y chat
El buzón es para pedir cambios o contar lo que estorba, por escrito o con una nota de voz; cuando te respondan, te avisa el punto naranja. El chat tiene conversación de equipo y chats de uno a uno: esos son privados de verdad, ni el administrador los lee.
Si algo va mal
«He guardado y no aparece»
Mira si salió el mensaje verde. Si salió, está guardado y la pantalla donde miras puede tardar unos minutos: refresca con Ctrl+F5 y espera. Si no salió, no se guardó: vuelve a darle sin cerrar la ficha.
«Me dice que no tengo permiso»
Avisa al administrador con una captura. Suele faltar un acceso y se arregla en un minuto.
«Veo un recuadro rayado que dice Pantalla de ejemplo»
Esa pantalla todavía no está conectada: lo que muestra no son datos reales. No tomes ninguna decisión con esos números.
«Un inmueble sale sin dirección»
Pasa en unos pocos: la dirección existe pero se perdió al copiarla. Dilo por el buzón con la referencia catastral y se corrige.
Lo que escribas en una ficha lo ve el resto del equipo, y de ahí salen las decisiones de compra. Si dudas de un dato, márcalo como sin confirmar en vez de dejarlo a medias: decir «no lo sé» es información, y callarlo no.
Si algo de aquí no coincide con lo que ves en pantalla, dilo por el Buzón: la web cambia a menudo y este manual tiene que ir detrás.
📁 Tu carpeta
Mis archivos
Sube y descarga tus documentos. Cada persona tiene la suya.
🔒 Tus archivos no los ve el resto del equipo. El administrador sí puede verlos, por si hace falta recuperar un contrato o documentación de una operación, y puede dejarte archivos en Recibidos — pero no escribir entre los tuyos.
📤 Subir un archivo
📄⬆️
Arrastra aquí tus archivos o elígelos
PDF, Word, Excel, imágenes… hasta 25 MB cada uno. Puedes soltar varios de golpe.
Tus archivos
🌿 Queiruga
Ayudas y subvenciones
Barrido semanal de ayudas, avales y bonificaciones aprovechables por el grupo. Documento reservado del administrador.
📜 Queiruga
Xan Xordo · Guion
El guion de operaciones, único y con historial. Lo que cambies en el mural se refleja aquí solo, por las variables.
🗂 Queiruga
Xan Xordo · Bandeja
Propuestas de cambio pendientes de confirmar. Nada cambia en el mural hasta que un administrador acepta.
🗄️ Comité
Sala de datos
Documentación reservada de cada operación: presupuestos, planos, ofertas, legal. La ve el comité, no los coinversores. El checklist de arriba dice qué falta para poder firmar y qué papeles están a punto de caducar.
🔒 Lo que subas aquí solo lo ven el administrador y las personas añadidas a esta operación. Los coinversores no ven ni el menú ni los archivos.
🔄 Operaciones
Ciclo de la operación
El calendario completo de una compra, desde el filtro previo hasta el régimen permanente. Todo cuelga del ancla D+0. Las fechas van en hora española, que es donde ocurren los hechos.
📝 Ronda
Contratos de coinversión
Sigue el contrato de cada coinversor por operación: comprometido, contrato enviado, firmado y dado de alta.
🔒 Pantalla solo de administración. Los contratos y sus datos personales van a un espacio privado por coinversor; aquí solo se ve y se mueve el estado.
Operación
📅 Reuniones
Calendario de reuniones
Las reuniones del proyecto. Únete con un clic y llévatelas a tu calendario.
✉️ Comunicación
Correo al equipo
Escribe el correo, elige a quién y ábrelo con los destinatarios ya puestos.
📮 En esta fase la web no envía correos por sí sola. El botón abre tu correo con los destinatarios en copia oculta (CCO) —nadie ve el email de los demás— y tú pulsas enviar. Envío directo desde la plataforma: fase 2.
1 · Qué escribir
2 · A quién
0 seleccionadosSolo los coinversores que participan de forma activa en esa operación.
3 · Abrir el correo
🧭 Rastreo · visita de campo
Fichas de campo
Visitas registradas y ficha de cada oportunidad.
Visitas registradas
🧭 Rastreo · mi trabajo
Mi rendimiento
Tus activos asignados, cuántos han pasado a visita y a oferta, y el dinero que has ganado. Se calcula con tu cartera y los estados que marcas.
Activos asignados / elegidos
0
en tu cartera (máx. 10)
Pasaron a visita
0
—
Ofertas presentadas
0
—
Dinero ganado (estim.)
0 €
incluye cierres
Tu embudo
de asignado a cerradoCómo se calcula tu comisión
Detalle por activo
Cambia el estado en “Mis visitas” y aquí se recalcula| Inmueble | Municipio | Estado | Comisión |
|---|
Visitas por mes
FebMarAbrMayJunJul
📤 Aportar
Subir Excel y aportar oportunidades
Sube aquí los Excel a tu carpeta, o mete una oportunidad suelta a mano.
📤 Subir Excel a tu carpeta
Tu carpetaSube el Excel del fondo con las posiciones (o listados y fichas). Cada archivo entra en tu carpeta.
📂 Abrir mi carpeta ↗➕ Añadir oportunidad manual
Oportunidades aportadas
Las tuyas🔎 Captación · revisión de listados
Oportunidades localizadas
Localizadas este mes
14
▲ 4 vs. mes anterior
Pasaron a visita
6
enviadas al rastreador
Mis zonas
Murcia · Madrid
2 zonas cubiertas
Comisión acumulada
3.900 €
▲ 800 € pendiente
Consultas de disponibilidad solicitadas
3 pendientesPosiciones que te hemos pedido consultar al fondo (de tu Excel). Marca la disponibilidad cuando tengas respuesta.
| Posición | Fondo / cartera | Solicitado | Estado |
|---|---|---|---|
| Posición 12RC 1711347X…14DH | Ascari | Hoy | Pendiente de consultar |
| Posición 27RC 9034521Y…07PM | Ascari | Hoy | Pendiente de consultar |
| Posición 34RC 2288104Z…33KL | Ascari | Hoy | Disponible |
| Posición 41RC 5512987W…21RT | Orenes | Ayer | Disponible |
| Posición 58RC 7745120X…88BN | Orenes | Ayer | No disponible |
| Posición 63RC 3390445V…12CH | Ascari | Ayer | Pendiente de consultar |
Ficha rápida de captación
Datos mínimos para meter una oportunidad:
- ✓Dirección y municipio
- ✓Tipo de inmueble y origen del dato
- Precio pedido / deuda si se conoce recomendado
- Enlace al listado o anuncio
🔎 Captación · Nueva oportunidad
Añadir oportunidad
Mete un inmueble que has localizado en tu zona. El equipo lo revisará y, si encaja, pasará a visita.
Datos de la oportunidad
🔎 Captación
Mis zonas
Zonas activas
Murcia · Madrid
2 zonas
Municipios
11
cubiertos
Activos en tus zonas
80
de la cartera
Elegidas por ti
14
este mes
Región de Murcia
MurciaCartagenaMolina de SeguraAlcantarillaAlhama de MurciaLorcaÁguilasSan Javier+ añadir
Comunidad de Madrid
MadridArganda del ReyAlcalá de Henares+ añadir
🔎 Captación
Mi rendimiento
Tus oportunidades localizadas, tu tasa de acierto y tu comisión.
Localizadas (2026)
68
▲ 14 este mes
Pasaron a visita
29
tasa 43%
Acabaron en oferta
6
tus aciertos
Comisión acumulada
3.900 €
▲ 800 € pendiente
Oportunidades por mes
FebMarAbrMayJunJul
🔑 Área jurídica · Due diligence
Due diligence legal
Activos NPL en revisión: fase judicial, cargas y ocupación. Los que el rastreador oferta entran aquí para DD.
En revisión legal
—
DD en curso
Con reparos
—
requieren acción
Cargas a levantar
—
hipoteca / embargo
En subasta / ejecución
—
seguimiento judicial
📥 Entradas desde campo · ofertadas por rastreadores
0| Activo | Ocupación | Ofertó | Estado DD | |
|---|---|---|---|---|
| Sin entradas nuevas. Cuando un rastreador marque un activo como Ofertada, aparece aquí para due diligence. | ||||
Flujo: el Rastreador visita y oferta → el activo entra en due diligence del abogado.
Activos en due diligence
—⚖️ Área jurídica
Documentación
Todos los documentos legales de las operaciones asignadas.
Actas de comunidad de los activos en DD
—Las actas las suben los rastreadores en su ficha de campo y aparecen aquí solas. Las notas simples, decretos y escrituras van en Mis archivos, que es el sitio donde se sube y se comparte documentación.
⚖️ Área jurídica
Activos asignados
Operaciones que requieren tu revisión legal, con su ocupación y riesgo.
Con due diligence abierta
—⚖️ Área jurídica
Firmas y notaría
Actos pendientes de firma: arras, escrituras y comparecencias.
Agenda de firmas
🗓️
Todavía no hay nada que firmar
Ninguna operación ha llegado a arras ni a escritura. Esta pantalla se monta cuando haya
la primera: hasta entonces preferimos dejarla vacía antes que enseñar citas de ejemplo
que parecen reales.
Lo que sí está en marcha lo tienes en Due diligence y en Activos asignados.
Lo que sí está en marcha lo tienes en Due diligence y en Activos asignados.
🔨 Ejecución de obra
Reformas
Comparar lo que te presupuestan contra lo que estimaste, cerrar el contrato con las tres cosas que no se negocian, y seguir la obra sin soltar el último pago.
«La reforma bien gestionada es donde se gana o se pierde el margen.» Por eso esta pantalla compara partida a partida y vigila las omisiones: un presupuesto bajo que no incluye todo sale más caro que uno alto que sí lo incluye.
Obras
🔨 Reformas
Presupuestos
Presupuesto, gasto y desviación de cada obra en curso.
Presupuestos por obra
| Obra | Presupuesto | Gastado | Desviación | Estado |
|---|---|---|---|---|
| Piso Arganda del ReyMadrid | 72.000 € | 49.500 € | — | En curso |
| C/ Mayor 8Alcalá de Henares | 38.000 € | 39.100 € | +2,9% | Casi lista |
| Local Perales de TajuñaMadrid | 74.000 € | 15.400 € | — | Inicio |
🔨 Reformas
Proveedores
Empresas y gremios que trabajan en tus obras.
Proveedores
| Proveedor | Especialidad | Obras | Estado |
|---|---|---|---|
| Reformas Henares S.L. | Obra general | 2 | Activo |
| Instalaciones Jarama | Fontanería · electricidad | 1 | Activo |
| Carpintería Tajo | Carpintería · suelos | 2 | Activo |
| Cocinas Centro | Cocinas y baños | — | Presupuestando |
🔨 Reformas
Avances
Estado de cada obra y últimas fotografías.
Avance de obras
Últimas fotos · Piso Arganda del Rey
Cocina
Baño
Salón
+ Añadir
📊 Economía · modelo financiero
Modelo financiero
Cuenta de resultados, financiación y rentabilidad de las operaciones. Acceso limitado: ves los números del proyecto, no los datos personales de los coinversores.
Precio compra local
95k €
Cervantes 25
Capital equity total
113.788 €
adquisición + cambio uso
Financiación bancaria
55.755 €
préstamo promotor
Financiación Liberate
31.064 €
renta fija 13% + bonus
Cuenta de resultados — Cervantes 25
3 escenarios · 12 meses| Concepto | Pesimista | Conservador | Optimista |
|---|---|---|---|
| Vivienda 2 dorm. | 140.000 € | 150.000 € | 160.000 € |
| Vivienda 1 dorm. | 115.000 € | 122.000 € | 130.000 € |
| Ingresos brutos venta | 255.000 € | 272.000 € | 290.000 € |
| Comisión venta propietaria (3%) | (7.650) € | (8.160) € | (8.700) € |
| Plusvalía municipal | (600) € | (600) € | (600) € |
| Coste total proyecto | (199.333) € | (199.333) € | (199.333) € |
| Beneficio antes de IS | 47.417 € | 63.907 € | 81.367 € |
| Coste financiero (banco + Liberate) | (7.646) € | (7.646) € | (7.646) € |
| Impuesto sobre Sociedades (25%) | (9.943) € | (14.065) € | (18.430) € |
| Beneficio neto distribuible | 29.828 € | 42.196 € | 55.291 € |
| Comisión gestión Queiruga (4% s/brutos) | (10.200) € | (10.880) € | (11.600) € |
| Beneficio a reparto equity | 19.628 € | 31.316 € | 43.691 € |
| Rentabilidad equity / 12 m | 17,2% | 27,5% | 38,4% |
Estructura de financiación
Banco y Liberate cobran renta fija al margen del equity y no diluyen el retorno de los coinversores. Cifras del escenario conservador (dossier v4).
🧾 Economía
Fiscalidad
Impuestos de cada operación y su estado. Punto sensible: la calificación del IVA en la venta.
IVA venta (tesis)
10%
1ª entrega de vivienda
Impuesto Sociedades
25%
14.065 € (conservador)
Plusvalía municipal
600 €
estimada
Riesgo fiscal IVA
12–15k €
si no califica 1ª entrega
Impuestos de la operación
| Impuesto | Base / tesis | Estado |
|---|---|---|
| IVAventa viviendas | Cambio de uso + división horizontal = 1ª entrega de vivienda: IVA repercutible 10%, IVA soportado en obra recuperable. | Pendiente asesor fiscal |
| Impuesto de Sociedades | 25% sobre el beneficio antes de IS. | Aplicado |
| ITP / AJDcompra del local | Incluido en los ~103.788 € de capital de adquisición (local + ITP + gastos). | Previsto |
| Plusvalía municipal | ~600 € sobre la transmisión. | Previsto |
⚠️ Riesgo fiscal a confirmar
La tesis es que la venta tras cambio de uso y división horizontal califica como primera entrega de vivienda (IVA repercutible 10%). Pendiente de confirmación formal por el asesor fiscal antes de cerrar la ronda. Si Hacienda no lo calificara así, el margen del proyecto se reduciría en 12–15 k€. Mitigación: consulta previa + validación por asesor.
🔑 Área del coinversor
Tu participación
Rentabilidad, repartos y documentos de las operaciones en las que colaboras. Solo ves lo tuyo, sin cifras internas de compra.
Capital aportado
85.000 €
En 3 operaciones
Valor actual
97.300 €
▲ 14,5%
Repartido a fecha
6.100 €
Último: may 2026
Próximo reparto
Ago 26
Est. 3.800 €
Mis participaciones
| Operación | Estado | Mi aportación | Rentabilidad |
|---|---|---|---|
| Piso Arganda del ReyMadrid | En reforma | 30.000 € | En curso |
| C/ Mayor 8Alcalá de Henares | En venta | 40.000 € | +18,2% |
| Local Perales de TajuñaMadrid | Rentando | 15.000 € | +8,1% |
💼 Coinversor
Rentabilidad
La evolución de tu capital y el retorno de cada operación.
Capital aportado
85.000 €
3 operaciones
Valor actual
97.300 €
▲ 14,5%
Rentabilidad media
14,5%
a fecha
Evolución de tu capital
Cargando…
Retorno por operación
| Operación | Aportación | Rentab. |
|---|---|---|
| C/ Mayor 8Alcalá de Henares | 40.000 € | +18,2% |
| Piso Arganda del ReyMadrid | 30.000 € | En curso |
| Local Perales de TajuñaMadrid | 15.000 € | +8,1% |
💼 Coinversor
Repartos
Los pagos que has recibido y los previstos.
Repartido a fecha
6.100 €
2 repartos
Próximo reparto
Ago 26
est. 3.800 €
Historial de repartos
| Fecha | Operación | Importe | Estado |
|---|---|---|---|
| may 2026 | C/ Mayor 8 | 4.100 € | Cobrado |
| feb 2026 | Local Perales de Tajuña | 2.000 € | Cobrado |
| ago 2026 | C/ Mayor 8 | 3.800 € | Previsto |
💼 Coinversor
Mis contratos
El contrato de cada una de tus operaciones: descárgalo, fírmalo y súbelo aquí. Tus archivos personales siguen en «Mis archivos».
🔒 Tu contrato solo lo vemos tú y la administración de Queiruga Habitat. Va en un espacio privado, y cada descarga usa un enlace que caduca en un minuto.
Cómo se firma
El contrato te llega ya firmado por Queiruga Habitat. Puedes firmarlo de dos maneras, las dos valen:
1. Con certificado digital — ábrelo con AutoFirma, firma y sube el PDF firmado.
2. A papel — imprímelo, fírmalo a mano, escanéalo (o hazle una foto legible) y sube el archivo.
En cuanto lo subas, nos llega el aviso y queda registrada la fecha.
💼 Coinversor
Mis datos
Los datos que aparecerán en tu contrato. Se rellenan una vez y se reutilizan en todas tus operaciones.
🔒 Estos datos solo los ves tú y la administración de Queiruga Habitat. No te pedimos tu cuenta bancaria: el ingreso lo haces tú a la cuenta de la sociedad, que figura en el contrato.
Quién firma
Domicilio
Dónde te llega la firma
Cuando haya un contrato listo te llegará un enlace para firmarlo desde el móvil. El enlace va al correo y el código de seguridad, por SMS al teléfono — por eso hacen falta los dos.
🌟 Oportunidades
Oportunidades abiertas
Estas son las oportunidades en las que puedes entrar. Opta a la que te interese; la documentación completa se abre cuando el administrador confirma tu entrada.
🏗️ Operaciones en curso
Operaciones en curso
El repositorio de cada operación del proyecto. La información general es visible para el equipo y los coinversores; tus números privados solo los ves tú, en tu panel.
Operaciones en curso
1
Cervantes 25
Rentabilidad objetivo
27,5%
conservador · 12 m
Ingresos estimados
272k €
2 viviendas
Ticket coinversión
5–20k €
cuenta en participación
Operaciones
Pulsa para abrir el repositorio| Operación | Ubicación | Fase | Compra | Rent. objetivo | |
|---|---|---|---|---|---|
| Cervantes 25 | La Alberca · Murcia | Ronda abierta | 95.000 € | +27,5% | Abrir e invertir → |
Es la operación activa ahora mismo. Las próximas irán apareciendo aquí conforme se pongan en marcha.
🏗️ Operación · repositorio
Cervantes 25
C/ Cervantes 25 · La Alberca (Murcia) · Local → 2 viviendas · Compra-Reforma-Venta. Información general del proyecto, visible para el equipo y los coinversores.
La operación se cierra
Ronda abierta—
(hora peninsular)
–días
–horas
–minutos
——
Presentación en directo
Online—
(hora peninsular)
Videollamada con la gestora y turno de preguntas. Guarda la fecha en tu calendario: la cita ya incluye el enlace de Google Meet.
Añadir a Google CalendarPrecio de compra
95k €
local en La Alberca
Rentabilidad objetivo
27,5%
conservador · 12 meses
Ingresos estimados
272k €
2 viviendas (conservador)
Horizonte
~12 meses
ticket 5–20k €
Cronograma de la operación
En reformaCompra · arras ✓
jun 2026
Reforma · cambio de uso
en curso
Venta 2 viviendas
est. 2027
Reparto
est. 2027
Información general
Visible para todosEscenarios de venta (a 12 meses)
| Escenario | Venta viviendas | Ingresos | Rentab. |
|---|---|---|---|
| Pesimista (stress) | 140.000 + 115.000 € | 255.000 € | +17,2% |
| Conservador (base) | 150.000 + 122.000 € | 272.000 € | +27,5% |
| Optimista (upside) | 160.000 + 130.000 € | 290.000 € | +38,4% |
Fotos de la operación
Fachada
Salón
Obra
+ Añadir
Documentos compartidos
Dos formas de coinvertir
Elige tu modalidad💠 Equity · cuenta en participaciónCoinversores cercanos
27,5% a 12 m · conservador
· Rentabilidad variable por plusvalía (17–38% según venta)
· Riesgo equity · ligado al éxito de la venta
✓ Cobras 1º — con la primera venta, antes que Queiruga
· Ticket 5.000–20.000 €
· Riesgo equity · ligado al éxito de la venta
✓ Cobras 1º — con la primera venta, antes que Queiruga
· Ticket 5.000–20.000 €
Ej.: 15.000 € → 19.128 € (conservador)
📌 Interés fijoComunidad Liberate
13% anual + bonus
✓ Renta fija pactada · no depende del escenario de venta
✓ + bonus por éxito / fidelidad (~1%) y mejores condiciones al renovar
· Financia la reforma · cobras 2º (tras los cercanos, antes que Queiruga)
· Menor riesgo que el equity
✓ + bonus por éxito / fidelidad (~1%) y mejores condiciones al renovar
· Financia la reforma · cobras 2º (tras los cercanos, antes que Queiruga)
· Menor riesgo que el equity
Ej.: 10.000 € → +1.300 € (13%) + bonus a 12 m
En tu ficha personal (con login) verás tus números según la modalidad que elijas.
◆ Marketplace
Activos disponibles
Catálogo de oportunidades NPL, CDR y REO. Pulsa un activo para abrir su ficha: ubicación, fase judicial, garantías, dossier y proceso de compra.
ℹ️ ¿Cómo se lee una ficha de activo?
Cada activo abre su ficha completa. Esto es lo que encontrarás dentro:
📍
Ubicación
Provincia, municipio y dirección verificadas catastralmente.
🏷️
Tipo de activo
NPL, CDR, REO, residencial, comercial…
⚖️
Fase judicial
Demanda, ejecución o subasta.
🛡️
Garantías
Sobre/infragarantizado, cargas y posición hipotecaria.
📄
Dossier completo
Nota simple, tasación, escenarios y documentación.
📈
TIR estimada
Rentabilidad anualizada en escenario base.
🏠
Ocupación
Libre, ocupado legal u ocupado ilegal.
CDR Residencial
♡
Piso en Molina de Segura
ProvinciaMurcia
Valor de mercado est.138.000 €
EjecuciónLibre
🕐 En estudioRNO-SBD142
NPL Residencial
♡
Piso en Alhama de Murcia
ProvinciaMurcia
Valor de mercado est.121.000 €
SubastaOcupado ilegal
🕐 En estudioRNO-HOS121
CDR Comercial
♡
Local en Lorca
ProvinciaMurcia
Valor de mercado est.96.000 €
DemandaLibre
🕐 En estudioRNO-REU096
CDR Residencial
♡
Piso en Alcantarilla
ProvinciaMurcia
Valor de mercado est.154.000 €
EjecuciónOcupado legal
🕐 En estudioRNO-TRS154
REO Industrial
♡
Nave en Águilas
ProvinciaMurcia
Valor de mercado est.88.000 €
En ventaLibre
🕐 En estudioRNO-AMP088
CDR Residencial
♡
Piso en Cartagena
ProvinciaMurcia
Valor de mercado est.129.000 €
EjecuciónLibre
🕐 En estudioRNO-MAT129
🔔 Subastas
Alertas de AlertaSubastas. No son cartera.
🔎
🎨 Pintar el mapa por…
Estado
Estimado: el correo no trae la fecha real de cierre. «Actual» = alertada hace <30 días; entre 30 y 45 se marca probablemente cerrada (una subasta del BOE dura ~20 días); pasados 45, al histórico. Compruébalo en su ficha del BOE.
Provincia ▶
Tipo de activo ▶
Comunidad autónoma ▶
Revisión
Lista
—Cargando…
🧮 Calculadora de rentabilidad
—Analiza cualquier operación antes de invertir. Vincúlala a la ficha de un activo para guardarla en su historial, o hazla suelta.
Datos de compra
Valor catastral · amortización fiscal
Resumen de la operación
Resultados
🤝 Negociación
Oferta y negociación
Los tres precios, hasta dónde abrir, qué contestar en cada ronda y el informe justificativo para el vendedor.
🔒 El precio máximo es tuyo y no sale de aquí: ni en el informe justificativo, ni en el mensaje al agente. Esta pantalla tampoco guarda nada: lo que no copies, se pierde al salir.
1 · Los tres precios
La aspiración del vendedor. Casi nunca es el precio de cierre.
Cada mes sin venderse es un argumento, y mueve el precio de apertura.
Lo que se paga de verdad en ese código postal, no lo que se pide. Traerlo de la pestaña 🏷️ Tasación.
Sale de la calculadora, no se recalcula aquí. Si los números del piso cambian, se vuelve allí.
Por debajo del máximo. Es el final del árbol de contraofertas, no el tope.
2 · Hasta dónde abrir
Solo si la ha declarado: herencia, divorcio, traslado, necesidad de liquidez. Si no lo sabes, déjalo en «no la sé».
3 · Con qué lo defiendes
Marca solo lo que puedas sostener con un dato. Un argumento sin número no se usa: la skill lo prohíbe y encima se nota.
4 · De la oferta a la escritura
5 · Lo que se manda
🏦 Financiación
Capacidad y banco
Cuánto puedes pedir, si te conviene apalancarte y qué llevar el día que te sientes con el director.
🔒 Lo que escribas aquí no se guarda en ningún sitio: ni en la base de datos, ni en tu navegador. El CIRBE es la foto de tu deuda personal y no tiene por qué vivir en una tabla. Al salir de la pantalla, se pierde.
1 · Lo que ve el banco de ti
Lo que entra de verdad, después de impuestos.
Si no están declarados, el banco no los cuenta. Y si lo están, los computa al 70-80 %.
Cuotas que ya pagas cada mes
Todas las del CIRBE: hipotecas, préstamos personales, tarjetas revolving, avales que computen. Si te dejas una, el ratio sale bonito y falso.
2 · La operación
El banco presta sobre el menor de los dos, nunca sobre el precio a secas.
En hipoteca de inversión el tope suele ser el 70 %, no el 80-100 % de una primera vivienda.
El que te haya dicho el banco. Si aún no lo sabes, pon el que estés manejando y verás el efecto.
Comunidad, IBI, seguros, mantenimiento y vacantes. Sale de la 🧮 calculadora.
La de la 🧮 calculadora, sin hipoteca. Mide el activo, no la financiación, y aquí no se recalcula.
3 · ¿Te conviene financiar?
4 · Qué llevar al banco
5 · Cómo pedirlo
🔑 Alquileres
Cobros e impagos
En qué paso de la escalada está cada impago y qué toca hacer ahora. Los días se cuentan de verdad desde el vencimiento, no por calendario fijo.
🔒 Aquí hay nombres, correos y deudas de personas. Lo ven el administrador, coordinación, el economista y el abogado. Los coinversores no ven ni el menú ni los datos.
Impagos abiertos
—🔑 Alquileres
Pisos e inquilinos
El alta de cada piso en explotación, sus inquilinos y los candidatos puntuados. De aquí come la pantalla de cobros.
🔒 Datos personales de terceros: nombres, teléfonos, nóminas y documentos de identidad. Lo ven el administrador, coordinación, el economista y el abogado. El tratamiento de esos datos es responsabilidad tuya como propietario (RGPD). Los coinversores no ven nada de esto.
Pisos en explotación
🔑 Alquileres
Renovaciones y salidas
Qué contratos vencen, con qué índice se actualiza la renta y qué hay que devolver de la fianza cuando alguien se va.
🔒 Datos personales de terceros: nombres, contratos y liquidaciones. Lo ven el administrador, coordinación, el economista y el abogado. Los coinversores no ven ni el menú ni los datos.
Aquí hay dos plazos de 30 días y no son el mismo. Arriba, el aviso de renovación: 30 días antes de que venza el contrato, para hablar de si sigue y a qué renta. Abajo, el preaviso de salida: los días que el contrato le exige al inquilino para avisar de que se va. Coinciden en número por casualidad.
Contratos que vencen
—Salidas
—🔑 Alquileres
Incidencias
Qué es la incidencia y cuánto urge son dos preguntas distintas, con acciones distintas. Primero se clasifica, después se delega, y el coste se anota al cerrar.
🔒 Datos personales de terceros: nombres de inquilinos, quejas y conflictos de convivencia. Lo ven el administrador, coordinación, el economista y el abogado. Los coinversores no ven ni el menú ni los datos.
Una incidencia mal priorizada cuesta más que una mal resuelta. Una fuga de agua y un azulejo suelto son las dos «mantenimiento», y no se parecen en nada. Por eso aquí nada se guarda con una sola etiqueta: siempre qué es y cuánto urge.
Abiertas
—🔑 Alquileres
Panel de cartera
Todo lo que pide atención en los pisos, junto y ordenado por lo que corre más. No se resuelve nada aquí: cada línea lleva a su pantalla.
🔒 Reúne datos personales de terceros de los cuatro módulos. Lo ven el administrador, coordinación, el economista y el abogado. Los coinversores no ven ni el menú ni los datos.
🔑 Alquileres
Contabilidad y fiscalidad
Qué gastos deducen y cuáles no, cómo va cada piso sobre lo que te costó, y qué pasa con el IRPF. Para llegar al gestor con las cuentas hechas, no para sustituirlo.
🔒 Importes, rentas y facturas. Lo ven el administrador, coordinación, el economista y el abogado. Los coinversores no ven ni el menú ni los datos.
🔑 Alquileres
Optimización y escalado
La cartera vista desde arriba: lo que rinde sobre lo que costó y sobre lo que vale hoy, las tres vías por las que crece, qué piso pide decidir entre vender o refinanciar, y a qué distancia estás del objetivo.
🔒 Valores de mercado, deudas y objetivos de la cartera. Lo ven el administrador, coordinación, el economista y el abogado. Los coinversores no ven ni el menú ni los datos. Es apoyo a la decisión, no un simulador: vender, refinanciar o comprar lo decides tú.
🏘️ Mapa de portales
Lo que se pide en los portales, al lado de lo que puedes comprar con descuento. Es la capa de comparables.
Son precios de OFERTA, no de venta. Entre lo que se pide y lo que se firma suele haber entre un 5 % y un 15 %. Sirve para saber por dónde va el barrio, no para dar por bueno un valor de mercado.
⏳
Cuenta creada · pendiente
Tu acceso está pendiente de aprobación. Un administrador te asignará tu rol y podrás entrar en tu área. Recibirás aviso cuando esté activo.
Cada puerta, una llave
Crear cuenta
Elige tu perfil para empezar.
🔑
Quiero rastrear
Localiza oportunidades en tu zona.
🤝
Soy profesional
Servicer, agente o del sector.
MurciaMolina de SeguraCartagenaMadridArganda del ReyAlcalá de Henares+ añadir
Recibirás en tu ficha solo los activos dentro de tu radio de acción.
Tu acceso quedará pendiente de aprobación hasta que un administrador te asigne un rol.
⚡ Motor de captación
Del listado del servicer a la ficha de visita
Solo visible para ti (administrador). Los servicers suben sus listados; Make lo automatiza; cada activo cae en Notion y Airtable y se asigna al rastreador de la zona con su ficha lista. Todo sin tocar una hoja a mano.
Flujo automático
Airtable · Notion · Make📥
1 · El servicer sube
Listado (Excel/CSV) a una carpeta compartida o por correo.
Drive / Email⚡
2 · Make procesa
Lee, limpia y normaliza cada activo del listado.
Make🗃️
3 · Cae en la base
Se crea el activo en Airtable y Notion, sincronizados.
Airtable + Notion🗺️
4 · Asignación por zona
Al rastreador cuyo radio de acción cubre esa ciudad.
Reglas📋
5 · Ficha de visita
El rastreador la recibe con qué preguntar y qué fotografiar.
App + correoReglas de asignación por zona
Editar →| Rastreador | Zona base | Radio | Activos |
|---|---|---|---|
| IvánMadrid | Madrid capital · Arganda · Alcalá | 30 km | 4 |
| CoralMadrid | Madrid sur · Perales de Tajuña | 25 km | 4 |
Plantilla · Ficha de visita
Qué preguntar
- ¿Está habitado? ¿Deudor, inquilino u ocupa?
- ¿Disposición a negociar o a un desalojo pactado?
- Deudas de comunidad y suministros pendientes
Qué reunir
- Referencia catastral y superficie real
- Estado del edificio y del entorno (1–5)
- Cargas visibles y situación de ocupación
Fotografías
- Fachada · portal · zona común · alrededores
Captadores · carpetas de subida
Solo administrador
Cada captador sube solo a su carpeta, y la abre desde Subir Excel y aportar.
Los enlaces salen de su ficha en Equipo y accesos, no de esta pantalla.